[航天电器]港股下半年物业新股IPO连连破发,物业板块何以不香?

By | 2020年12月8日

金秋10月,正是一年中的丰收时节。然而,港股市场却迎来接二连三的新股破发!

截至11月3日数据,港交所10月份共迎来15支新股,其中有7支股票上市首日上涨,2支平盘,另有6支股票破发,其中有3支物业新股,分别为第一服务控股、世茂服务以及合景悠活。

(图表来源:金十数据)

物业板块迎来IPO高峰,破发率接近45.5%

截至发稿,2020年至今共有11家物业股在港股上市,超过了去年的9家,物业板块迎来IPO高峰。资本邦统计,今年前10个月,物业新股募资总额为109.33亿港元,已超过去年全年105.67亿港元的规模。另有券商预计今年第四季度物管公司IPO融资规模将远远超过前三季度。

但不同于往年的物业股大热局面,今年物业股破发数量尤其多。据资本邦统计,今年共有5支物业新股在开盘破发,远超过去年的1家(时代邻里),今年的破发率接近45.5%。

从首日收盘情况来看,2020年大部分物业新股表现不错。其中,有8家新股上市收盘上涨,有一支新股平盘和2支股票收跌(合景悠活和第一服务控股)。

然而,从上市至今累计涨幅来看,物业新股普跌。除了弘阳服务累计收涨外,其余10只物业新股均已跌破发行价,并且上市越早的新股,累计跌幅越大,最高甚至录得超过36%的跌幅(烨星集团)。

从破发时间段来看,今年下半年有3支物业新股破发,而上半年仅有两支(烨星集团和兴业物联)。今年物业股扎堆上市,但是自下半年以来,物业板块全线调整,物业股IPO明显遇冷,新股暗盘和开盘交易均表现不佳。

5只新股同破发,收盘分化不一

1. 世茂服务收价平盘

在5家破发的物业股,世茂服务市值盘子最大(当日发行市值300亿港元+)。然而世茂服务首日开盘即破发:以15.8港元开盘,而其发行价为16.60港元。上市后仅仅2分钟,股价大跌逾9%。不过,在收盘前大约半小时,世茂服务启用了“绿鞋”机制,承销商大举买入“护盘”,当天摩根士丹利买入2045万股,中金买入436万股,使得世茂服务的股价被大幅拉高,最终收报16.60港元/股,与其发行价持平。

据悉,世茂服务控股有限公司为中国的综合物业管理及社区生活服务提供商。世茂服务本次合计发行5.88亿股,预计募集资金56.94亿港元。

2. 合景悠活录得接近23%的跌幅

合景悠活市值在这5家中排名第二,上市当日市值也破百亿港元。但是合景悠活上市当天却不如世茂服务般那么幸运。

据数据显示,其暗盘收报6.36港元,跌幅19.39%,最高跌幅超27%。该股上市首发以6.48港元开盘,较每股7.89港元的发行价大幅低开。开盘后5分钟,最高跌幅逾20%。中途承销商农银国际大举出手护盘,股价有所回升,但收盘最终仍录得接近23%的跌幅。

合景悠活集团控股有限公司由中国房地产开发商合景泰富为公司分拆而来,开始为合景泰集团开发的物业提供住宅物业管理服务,其后将服务范围扩展至为合景泰富集团开发的物业提供商业物业管理及营运服务。

3. 第一服务破发跌幅最大

第一服务市值盘子相对于前二者小得多(10亿+港元)。但”体小能量大”,其收盘破发跌幅最大,首日跌幅近26.70%。事实上,第一服务破发也早有迹象。根据利弗莫尔证券资料,其上市前的暗盘报价2.12港元,较招股价2.4港元跌11.67%。每手2500股,不计手续费,每手亏700港元。

招股书文件显示,第一服务控股为当代置业旗下物业公司,张鹏任公司董事长。截至2020年4月30日,第一服务总在管面积1503万平米,其中当代置业集团持有面积968万平方米,第三方开发商物业在管面积411万平方米。

4.烨星集团暗盘微涨,破发后回补上涨至10%

据悉,烨星集团上市前的暗盘开盘走高,最终收涨1.92%,不计手续费一手可赚60港元。然而上市当天,却以1.47港元的开盘价破发,低于1.56港元的发行价,好在最终收盘上涨了10.26%。

烨星集团为鸿坤物业的母公司。根据灼识咨询报告,(i)于2018年,按所管理的总建筑面积计,集团于北京物业管理市场排名第21,市场占有率约为0.35%;及(ii)于2018年,按所管理的总建筑面积计,烨星集团于北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场中排名第九,市场份额约为0.7%。

5.兴业物联暗盘收涨7%,首日上市却破发

而兴业物联也是暗盘收涨,较招股价1.99港元升7.04%。每手2000股,不计手续费,每手赚280港元。可惜上市当天则以1.81港元低位破发,最终收盘仅录得2%的涨幅。

兴业物联为正商集团旗下公司。据招股书显示,兴业物联目前在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及1个工业园,在管总建面240万平方米,其中接近九成由正商集团提供,且集中在河南省。

下半年物业股何以扎堆破发?

有券商分析师表示,下半年物业新股破发主要有几个原因:

(1)招股定价高

以合景悠活为例,该公司在2019年实现的净利润为1.85亿元人民币,如果按照其招股书预估市值区间为141.25亿港元到161.5亿港元,其按2019年计算上市市盈率(TTM)为68.6至78.4倍。

而上市当天,合景悠活市盈率约为74倍,远高于大部分已上市物业股目前20-40倍的市盈率,也高于龙头碧桂园服务约56倍市盈率的水平,在上市物业公司中位列第三。

较高的估值水平提高了破发的概率,也充分给予了新股股价调整的区间。

(图表来源:富途证券)

(2)同质化小盘股集中上市

在今年新出的三道红线政策之下,房地产开发企业把分拆物管业务独立上市视为一种去杠杆的办法,无论物管板块是否已经准备好独立运营,都急于上市募集资金。

由于疫情原因,今年下半年物业板块将迎来同质化物业新股大量上市。

目前物管公司的发展主要靠(1)拼在管规模,规模主要依靠母公司;(2)有自身的特色(如科技赋能)。然而优秀的公司总是稀缺的,虽然包括融创服务、恒大物业等超大型物业公司也准备赴港上市,但是可以预见的是,未来同质化物业小盘股上市将迎来一个高潮。

新股上市不仅增加了股票供给,也放大了物业板块一些固有缺点,例如行业存在关联方内幕交易问题,企业同质化程度较高,很多企业缺乏核心竞争力等。

今年上市的物管公司以中小企业为主,整体规模不大。在可供投资的同质化新股大量增加后,作为普通投资者自然不再愿意出高价。由此,中小物管企业将承受更大的破发风险。

在优劣对比之下,一些依靠母公司成长的优秀物管企业,反倒可能在二级市场有更好的表现。

(3)大盘股发行上市带来的市场虹吸效应

据市场消息,蚂蚁集团H股认购人数及冻结资金均打破记录。其中,每人平均认购蚂蚁集团金额达85万港元(下同),最终录得155万人认购,最终冻结资金超1.3万亿,刷新香港新股招股记录。

然而,在蚂蚁认购火热背后也引发市场焦虑和担心。由于蚂蚁集团募集资金较大,热度较高,可能会对市场资金面产生较大压力,会产生一定的虹吸效应。市场资金可能会从其他板块和个股“抽逃”,流向蚂蚁新股。

实际上,由于担心融资抽血,物业管理板块大幅调整,个别公司(如中奥到家)距离最高点回撤超过40%。整个物管板块出现回调,打击了物管股的投资气氛,从而引发物业新股破发。

(4)保荐人资质以及绿鞋机制也是影响新股是否破发的重要因素

以世茂服务为例,公司的保荐人为摩根士坦利以及中金国际,保荐人资质优厚,从而有助于支撑市场信心。

虽然首日开盘低开破发,并在上市后仅仅2分钟,股价大跌逾9%,但在收盘前大约半小时,世茂服务启用了“绿鞋”机制,承销商进场护盘,最终收报16.60港元/股,与其发行价持平。绿鞋机制使得世茂服务上市收盘保住了发行价。

10家物业公司IPO排队进行中

据港交所显示,目前共还有14家来自内地的物业管理公司正在港交所递表,准备香港IPO上市,包括建发物业、恒大物业、远洋服务、宋都物业、华润万象生活、融创服务、星盛商业管理、金科服务、佳源服务、荣万家。

其中融创服务、金科智慧服务先后通过聆讯,不日也将启动招股上市程序。

据悉,融创服务此次IPO的保荐人为汇丰及摩根士丹利,该公司已于10月26日通过聆讯。

融创服务,为中国增长最快的大型物业管理服务商,市场地位领先。根据中国指数研究院的资料,2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%,与2019年大型物业服务百强企业相比,排名较为靠前。

作为融创中国旗下的子公司,融创服务的盈利与营收多来自母公司的主动输血。根据招股书显示,自2017年至2019年,融创集团开发的物业均为融创服务贡献了高达99%的物管收入。

至于金科智慧服务,在10月28日通过聆讯,尚未开启招股。

据悉,金科智慧服务是一家中国综合智慧物业服务商。按综合实力计,自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一,自2015年至2020年,连续六年在西南地区排名首位。

目前众多房地产企业分拆物业板块欲赴港上市,而在新股连续破发的氛围下,是否会引起一批物业破发潮?唯待时间方能检验。