[京蓝科技]豪掷2.3亿,溢价率达147% 上市不足4月 均瑶健康拟在上海“买房”

By | 2020年12月8日

   每经记者 陈晴 每经编辑 梁枭

  上市不到4个月时间,湖北企业均瑶健康(605388,SH;昨日收盘价21.69元)第一个大动作就是“买房”,而且是在上海。

  12月6日下午,均瑶健康发布公告称,公司拟购买控股股东上海均瑶(集团)有限公司(以下简称均瑶集团)位于中国(上海)自由贸易试验区的房产,交易价格暂定为23094.88万元。以上述交易价格计算,交易溢价率达到147%。

  不仅如此,均瑶健康还表示,公司拟开展矿泉水新业务作为重要战略布局。以上这些布局对公司未来发展有何影响?

  标的资产处于抵押状态

  均瑶健康注册地址位于湖北宜昌,于今年8月份上市。12月6日下午,均瑶健康推出公司上市以来的第一个大动作——购买办公用房。

  公告显示,均瑶健康拟设立全资子公司上海璟瑞企业管理有限公司,购买控股股东均瑶集团位于中国(上海)自由贸易试验区康桥东路2弄1号房屋、对应土地使用权及配套设备作为公司协同办公场所、数据中心、研发中心及培训的场所。

  根据公告,本次交易标的评估值为25414万元,交易价格暂定为23094.88万元。相比标的资产账面值9339.18万元,以23094.88万元交易价格计算,溢价率约147%。

  那么,上述评估值和交易价格是如何确定的?均瑶健康公告中称,交易价格是以评估价格为基础,综合考虑周边可比房产价格等因素,均瑶集团予以折扣协商确定。

  具体来说,此次交易的标的资产共37套办公类房地产,各楼层面积共7217.15平方米。均瑶集团向主管部门递交的备案核准价为36000元/平方米,关联交易定价在交易标的备案价格的基础上,参考评估价格予以九折优惠,均价约为32000元/平方米,交易总价约为23094.88万元。由此均瑶健康也表示:“同一供需圈范围内楼盘均价为35600元/平方米,本次交易价格对比周边可比房产价格具有明显价格优势。”

  上述35600元/平方米均价数据,系评估人员参考盛荣路288弄1号1617室等三个案例(交易单价为35916元/平方米~40089元/平方米)的平均数据得来。值得注意的是,上述三个案例房屋土地剩余使用年限均为43或44年,而作为本次交易标的资产之一的康桥东路2弄1号601室土地剩余使用年限只有21年,土地剩余使用年限只有三个参考案例房产的不到一半。

  为何标的资产之一康桥东路2弄1号601室土地剩余使用年限只有21年,标的资产37套房屋土地剩余使用年限是不是都只有21年呢?就相关问题,12月7日,《每日经济新闻》记者致电均瑶健康并发送采访邮件,但截至发稿未获得相关回应。

  均瑶健康公告还显示,截至目前,此次交易标的资产及相应土地使用权因贷款抵押给上海浦东发展银行股份有限公司温州分行。

  拟开展矿泉水新业务

  作为一家注册地址位于湖北的上市公司,均瑶健康却拟大手笔斥资2.3亿元在上海“买房”?对此,均瑶健康公告中表示,在上海买房“旨在缓解公司及其子公司现有办公条件与业务发展规划不能匹配的矛盾,并为公司实施数据化业务流程管理、新拓业务种类及开展线上经营业务等战略规划提供空间支持”。

  公开资料显示,均瑶健康目前主营含乳饮料中常温乳酸菌饮品的研发、生产和销售。不过眼下,公司欲发力矿泉水业务。12月6日下午,公司同时公告称,拟开展矿泉水新业务作为“重要战略布局”。

  均瑶健康还表示,公司拟设立上海均瑶天然矿泉水有限公司(暂定名,具体以工商核准为准,注册资本不超过9000万元),以寻求新的业务增长点,进一步拓宽公司产品线,提高公司竞争力。

  值得注意的是,今年8月,均瑶健康进行IPO网上路演活动时,公司董事长王均豪表示,公司中长期战略目标为“将公司的含乳饮品打造为含乳饮品行业第一品牌,在全国含乳饮品行业占据领导地位”。

  时隔仅仅4个月,公司又宣布拓展矿泉水业务,这是否意味着公司此前的战略目标已改变?截至发稿记者亦未获得公司方面回应。

  今年8月IPO路演时,均瑶健康董事、总经理许彪曾介绍,欧睿国际数据显示,2019年在中国大陆地区常温乳酸菌饮品市场按零售额统计的销售额中,公司产品排名领先,市场占有率约为15.1%。不过许彪也坦言,目前含乳饮料,尤其是常温乳酸菌饮品行业竞争格局尚未完全形成,存在品牌多、市场集中度低等特点,竞争较为激烈。均瑶健康的竞争对手主要包括光明乳业、伊利股份,以及东君乳业(禹城)有限公司、福建好彩头食品股份有限公司、小洋人生物乳业集团、东营一大早乳业有限公司等。

  此时进军矿泉水业务,均瑶健康是不是抓住了一个好时机呢?12月7日接受《每日经济新闻》记者采访时,中国食品产业分析师朱丹蓬对此不太乐观。他表示,为了增强竞争力、加固和拓宽护城河,很多头部企业或者上市公司都在尝试多品牌、多品类、多场景、多渠道、多消费人群布局。但相比其他同行企业,从体量上看,均瑶健康目前仍属中型企业。主业还不够强的情况下,如果副业太多、战线拉得太长,对公司整体运营会将会是较大的挑战。