万达商管融资成本持续走高 轻资产道路进展缓慢|万达商管

By | 2020年12月8日

  出品:大眼楼管

  作者:肖恩

  12月7日,据上交所披露,大连万达商业治理团体股份有限公司(下称“万达商管”)公然刊行2020年第四期公司债已于12月4日刊行。刊行规模为15亿元,刊行期限为4年期,附第2年尾刊行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,最终票面利率为6.0%。

  据悉,这次的债券用途为“借新还旧”,且6%的融资成本为万达商管近年来新高。融资成本走高的背后,是万达商管返A股上市不易、总债务规模突破1800亿元、现金短债比小于1、总资产规模依旧很重、物业谋划不及预期……

  今年发债9笔 融资成本连续走高

  Wind数据显示,仅生意业务所生意业务债券,万达商管今年就刊行了9笔,包罗5期中期票据和4期一般公司债。合计融资规模到达278亿元,此外,据媒体不完全统计,今年以来万达商管通过公司债、中期票据等方式筹集资金已超400亿元。

  值得注意的是,仅从Wind统计的9笔债务来说,万达商管在今年的融资市场可谓“不复当年勇”,融资成本从年中的4.7%左右,半年时间就上升至年底的6%。拉长周期看,自2015年以来,万达商管的融资成本从4.25%左右,升至现在的6%,上升幅度更为显着。

  此外,11月10日万达商管的中期票据融资为42.5亿元的上限,最终缩减为25亿元,缩水近半。事实上,这笔“2+2”的小公募是万达商管7次延长簿记时间博弈的效果,最终利率照旧到达了询价区间上限。“2+2”的结构,附有第2年尾刊行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,因此2年后万达商管为了留住投资人,或有可能再次提高票面利率。

  发债成本逐渐走高的背后,是万达商管返回A股上市的旷日持久、总债务规模达1800亿元、现金短债比小于1、总资产规模依旧很重、物业谋划不及预期……

  A股上市扩日持久 短期偿债压力不小

  数据显示,自港股退市以来,履历一系列投资人的收支,王健林通过直接持股、万达稳泰、万达团体等三个渠道控制着万达商管的53.83%的股权。彼时,为了顺利退市,万达商管做了和恒大地产一样的操作,引入战投并签下协议,答应2018年8月底前回归A股,否则万达团体答应将回购全部股权。

  而事实上,地产公司回A是一件乐成概率很低的事情。2018年1月,万达又引进腾讯控股、苏宁、京东、融创4家战投,团结收购万达商管H股退市时引入的战投所持约14%股份,暂时缓解了未能履约的尴尬。可是,万达商管照旧和腾讯、苏宁等4家战投同样签订答应协议,答应将于2023年10月底前实现上市。

  不外,从现在证监会给出的信息来看,万达商管的回A之路依然没有实质希望。股权融资受阻,只能寄托于债务。

  停止2020年9月,万达商管的有息债务规模到达1800.11 亿元,其中短期乞贷约560亿元,而账面钱币资金412.02亿元,存在150亿元缺口。如果万达商管还算房地产开发公司的话,那这就踩了一条红线。

  资产依然很重 利润有水分现金流转差

  面临股权融资难、债务融资政策紧的大情况,万达商管也在试图转型。从2015年提出轻资产战略以来,经由5年多的探索,停止2020年9月,万达商管运营的总修建面积为5407.3 万平米,其中矜持有4090.2 万平米,输出治理的总修建面积为 1317.1 万平米(含互助项目766.5 万平米)。

  当前万达商管的业务仍主要以矜持为主,此外,万达商管拥有的持有物业尚未开业总修建面积约307.59万平米。万达商管在9月29日再一次喊出了轻资产的口号。万达商管正式对外宣布:从2021年开始,不再生长重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实施“轻资产”战略。

  不外,喊口号容易,但想短期内要全面轻资产化、输出治理并不容易。万达商管债券召募说明书显示,其下辖子公司294家,其中大多数是万达商业的主体公司。共拥有及运营治理已开业商业广场 336个,其中矜持项目259个,互助项目58个,轻资产项目19个。除互助项目外,轻资产战略5年来,输出的治理项目仅19个。

  最近4年,万达商管的投资性房地产账面价值划分为3790.03亿元、4074.12亿元、4274.73亿元和4386.02亿元,占公司总资产的比例划分为55.00%、65.26%、74.32%和 78.91%,公司投资性房地产规模占总资产的比重反而在连续攀升。

  今年疫情的滋扰,对于主要以矜持为主的万达商管的谋划产能了庞大的影响,整体出租率从2019年的99.3%下滑至96.6%,平均租金也从2019年的111.32元/平米/月,下滑至108.1。前三季度租金及治理收入仅249.42亿元,预计全年或也将同比负增长。此外,由于万达商管已不再开展房地产销售业务,公司今年的营收及利润少了一大块,加上旅店入住率普遍很低,公司今年整体的收入同比下滑44.9%,归母利润下滑40.71%。

  这业绩照旧基于公司矜持物业公允价值计量的情况下录得。已往3年及今年前三季度,投资性房地产公允价值变更收益划分190.99亿元、156.03亿元、120.67亿元和45.52亿元,划分占当期利润总额的56.53%、35.20%、35.75%和31.34%。

  实质发生的现金流较净利润要显着更低。去年及今年前三季度,万达商管合并报表口径谋划运动发生的现金流量净额划分为168.05亿元和56.01亿元,显着低于当期250.96亿元、107.2亿元的净利润数据。

  真实现金流不及预期,公司的资金及债务压力就一直存在,而轻资工业务希望也缓慢,能孝敬的气力也有限。此外停止三季度,公司所有权受限制的资产账面价值合计为3454.88亿元,占总资产的比例为62.15%。公司所有权受限资产规模较大,资产的可变现能力相对较弱。

  综合下来,近几年万达商管的融资成本连续走高也就在情理之中了。